Dorling Kindersley / Vetta / Getty Images
Veliko hišnih izboljšav in popravil opravijo lastniki stanovanj in celo nekateri izvajalci, ne da bi za to pridobili zakonsko zahtevana gradbena dovoljenja in obvezne inšpekcijske preglede. Razlogov za izogibanje tem predpisom je veliko, pogosto zato, ker se lastnik stanovanja ali izvajalec trudi izmikati stroškom dovoljenja ali ker se boji, da se bodo davki zvišali, če bodo izboljšave uradno katalogizirane. V resnici je večina (ne vseh) strahov v zvezi s postopkom izdaje dovoljenja neutemeljena, možnost resnih težav pa je precej velika, če ne zaprosite za ustrezna dovoljenja in ne preverite svojega dela. Tu je dvanajst resničnosti o postopku gradbenega dovoljenja, ki se jih mnogi ne zavedajo.
Dovoljenja vam sploh ne bo treba
Veliko nervoze se pojavi, ker lastniki stanovanj mislijo, da bo inšpektor, ki namerava odkriti vsako drobno napako, pregledovati s popravilom ali zobmi, ki ga opravijo po hiši. V resnici je veliko popravil in izboljšav, ki jih je mogoče izvesti brez dovoljenja. Pravila za to so od skupnosti do skupnosti zelo različna in isti projekt, ki zahteva gradbeno dovoljenje in načrtovani inšpekcijski pregled v enem lokalu, morda ne zahteva enega v drugi pristojnosti. Na splošno velja, da lahko večino obstoječih elementov vašega doma nadomestite brez dovoljenja, medtem ko za vse, kar spremeni strukturo vašega stanovanja ali predstavlja izboljšanje nepremičnine, potrebujete dovoljenje. Na primer lahko zamenjate pokvarjeno stensko stikalo ali dotrajano pipo, vendar dodajanje krova ali dodatnega prostora zahteva dovoljenje. Vaša skupnost ima morda spletne vire, ki pojasnjujejo, za katere vrste dela so potrebna dovoljenja in inšpekcijski pregledi, ali pa pokličete dovoljenje in prosite za pogovor z inšpektorjem.
Z dovoljenjem lahko govorite anonimno
Nekateri se bojijo, da bodo takoj, ko pokličete lokalne inšpekcije za gradbeništvo in dovolijo pisarno, takoj označeni za pregled. To preprosto ni res. Dovolilnica omogoča, da se izboljšave na domu izvajajo varno in ne predstavljajo tveganja za prebivalce, inšpektorji pa na splošno z veseljem odgovarjajo na vprašanja. Če trenutno ni na voljo inšpektorja, vas bo nekdo poklical in vam odgovoril na vsa vprašanja, na primer: "Ali potrebujem parno zaporo za svojimi tuš ploščicami?" ali "Kako visoka je lahko moja garaža?"
Dovoljeni stroški
Morda boste presenečeni, ko ugotovite, da za gradbeno dovoljenje ni določena pristojbina, stroški dovoljenja pa se razlikujejo glede na ocenjene stroške in zahtevnost projekta. Na primer, za gradnjo ograje lahko potrebujete dovoljenje v višini 55 dolarjev, medtem ko lahko za gradnjo velike nove hiše potrebujete gradbeno dovoljenje 2000 dolarjev. Na splošno je povprečno gradbeno dovoljenje v letu 2018 stalo 1.043 dolarjev, tipični razpon od 400 do približno 1700 dolarjev. Toda ti povprečni stroški predstavljajo veliko dovoljenj za novo gradnjo celotnih hiš in obstaja veliko projektov, za katere gradbena dovoljenja stanejo 100 dolarjev ali manj. Povsem običajno je, da stroški dovoljenja temeljijo na odstotku predvidenih stroškov projekta. Če delate z izvajalcem, so stroški dovoljenja običajno vključeni v ponudbo, ki ste jo prejeli.
Lastniška / gradbena dovoljenja so lahko težavna
Nekateri lastniki stanovanj skrbijo, da mestne inšpekcijske pisarne ne bodo dovolile samostojnega dela, ampak bodo izdajale dovoljenja samo profesionalnim izvajalcem. To je še en mit, ker inšpekcijske službe rutinsko izdajajo dovoljenja lastnikom stanovanj, da sami opravljajo vse vrste del - do vključno vključitve GC (generalnega izvajalca) pri gradnji celotne hiše. Za takšen projekt lahko vaša skupnost izda posebno "lastniško / gradbeno dovoljenje", ki vam omogoča, da dom zasedete določeno obdobje (ponavadi približno eno leto), medtem ko oddate naročila za posamezne naloge. Kot lastnik / graditelj delujete kot lastni generalni izvajalec, namesto da ga najamete. To vam omogoča, da prihranite na tisti mučni 15 do 25-odstotni pristojbini, ki jo zaračunajo GC-ji, hkrati pa nosite tudi breme potencialnih obveznosti, od katerih so številne resne. Najem pooblaščenega, zavarovanega, zavezanega pogodbenika vas bolje izolira od teh obveznosti.
Olajšave lahko uničijo vaše dovoljenje in vaš projekt
Kjer koli daljnovod, kanalizacijski vod, pločnik ali druga neprekinjena servisna pot poteka skozi vašo lastnino, imate verjetno služnost - pravno omejitev, ki preprečuje spremembe, ki vplivajo na ali omejujejo te komunalne vodnike ali druge funkcije. Na primer obstajajo primeri, ko je morda del vaše nepremičnine rezerviran za morebitno prihodnjo cesto. Ne boste mogli graditi na nobenem delu svoje nepremičnine, kjer je evidenca služnosti.
Če želite izvedeti o vseh veljavnih služnostih, si oglejte platformo vaše nepremičnine, ki je na voljo na spletu na mestu vašega okrožnega ocenjevalca ali v njegovih pisarnah. Na splošno nikoli ne smete graditi na služnosti, razen če gre za manjše dodatke, kot so ograje.
Povračila lastnosti so kritična
Neuspehi so pooblaščeni blažilniki med lastniškimi mejami in stalnimi strukturami, ki pomagajo ohraniti občutek odprtosti v skupnostih ter zagotavljajo varnostne meje v primeru požarov. Če na primer razširite stran doma, se boste morali zavedati potrebnih odmikov oddaljene lokalne gradbene kode. Verjetno bodo obstajala tudi pravila o vračilu nepremičnine na sprednji in zadnji del hiše. Običajno to vključuje ohranjanje minimalne razdalje med robom konstrukcij in mejami pregledanih lastnosti. Ta pravila o omejitvi lahko veljajo za strukturne dodatke, garaže, lope in palube. Ponovno vas lahko lokalni urad za inšpekcijske preglede obvesti, kakšni predpisi o vračilu veljajo.
Možne so različnosti
Medtem ko se služnosti redko odpovedujejo, so v pravnem postopku prijave in prejema odstopanja včasih dovoljene kršitve opustitve in nekatere druge zahteve za zoniranje. Variacija je uradno odobrena izjema za predpise o zoniranju. Najpogosteje se odstopanja zahtevajo, kadar lastnik stanovanja želi na svoji parceli zgraditi večjo hišo, kot je dovoljeno z odredbami o zoniranju. Z zahtevo za odstopanje lahko lastnik stanovanja dovoli gradnjo tega večjega doma ali dokončanje dodatka v sobi, ki krši predpise o nadomestitvi. Če se zahteva odstopanje, se dovoljenje lahko posvetuje s sosedi in njihovo dovoljenje je lahko ključno za pridobitev odstopanja.
Načrti za gradnjo zalog morda ne bodo odobreni
Morda mislite, da vsak načrt hiše ali načrt, ki ga je objavil ali ustvaril arhitekt, ali kateri koli objavljeni načrt stavbe za lopo ali garažo, samodejno zadostuje za pridobitev dovoljenja. Načrti za gradnjo zalog na internetu obstajajo. Lastniki stanovanj lahko, namesto da bi porabili 1.500 dolarjev po načrtih arhitekta, kupijo že pripravljene načrte za od 500 do 600 dolarjev za dvosobno hišo z dvema kopalnicama z garažo.
Toda vaš lokalni urad za gradbeno dovoljenje teh načrtov morda ne bo odobril. Čeprav je internetne načrte morda narisal arhitekt, lahko vaša pisarna zahteva, da jih načrtuje arhitekt, ki ima dovoljenje v vaši državi.
CCR lahko dodajo omejitve
Drugi potencialni krči pri iskanju dovoljenja so pogoji, zaveze in omejitve (CCR), ki jih pogosto najdemo v načrtovanih skupnostih, pododdelkih ali načrtovanih razvojnih enotah (PUDs). CCR delujejo kot vrsta določb o zoniranju v senci - določbe znotraj odlokov. Te omejitve so poleg vaših občinskih odlokov in jih boste morali izpolnjevati, da ne bi kršili vaše pogodbene pogodbe s sosesko.
Inšpekcijski pregledi so obvezni
Inšpekcijski pregled je sestavni del celotnega postopka izdaje dovoljenj in v nobenem primeru tega ali vašega izvajalca ne smete zanemariti. Pri nekaterih projektih bosta celo dve inšpekciji - ena na stopnji "približno" in ena končna inšpekcija. Tega se ne bojite, saj je inšpektor tam samo zato, da se prepriča, ali je delo varno opravljeno. Pogosto gre za zelo kratek, vsestranski obisk. Ko je inšpektor že seznanjen z izvajalčevim delom, je inšpekcijski pregled včasih le nekaj drugega kot vožnja. Inšpektorji so morda nekoliko bolj pridni pri inšpekcijskem pregledu, če je delo opravil lastnik stanovanja, vendar je to še vedno zelo rutinski postopek.
Če inšpekcijskega pregleda ni katastrofa
Glavni razlog, da nekateri lastniki stanovanj ne zaprosijo za gradbena dovoljenja, je ta, da se bojijo zamisli o neuspešnem inšpekcijskem pregledu. Vendar to ni nič hudega. Imeli boste vsako priložnost, da odpravite vse težave, ki so bile označene. Inšpektor se vrne na drugi pregled (ali po potrebi tudi tretji ali četrti) in dovoljenje odjavi (ali "zapre"), ko dela opravi po svojem zadovoljstvu.
Ignoriranje postopka dovoljenja je resno
Zelo mamljivo je, da ignorirate postopek izdaje dovoljenja in skrijete delo, ki ga opravljate, še posebej, če je znotraj doma, kjer lahko delate, ne da bi ga kdo videl. In čeprav se boste s tem morda lotili, je zelo verjetno, da vas bodo na koncu takšne bližnjice stale veliko. Če se vam zdi, da ste dela opravili brez potrebnega dovoljenja, bi vas lahko po tem dejansko prisilili, da zaprosijo za dovoljenje, in to z zelo visokimi stroški. Morda boste morali celo iztrgati stene ali strop, da boste lahko delo pregledali. Če ste naredili kakšne napake, boste primorani porušiti celotno delo in začeti znova.
Lahko vpliva tudi zavarovalno kritje vašega lastnika stanovanja. Če imate na primer poplavo ali požar zaradi slabega vodovodnega ali električnega dela, ima vaša zavarovalna polica dovoljenje za zavrnitev kritja, če je bilo delo opravljeno brez dovoljenja.
