Justin Sullivan / Getty Images
Čeprav se široko oglašuje, lahko program, ki ga podpira država, imenovan posojilo FHA 203 (k), samo vaša vozovnica za izvedbo tega projekta za izboljšanje doma. To je tudi način, kako pomagati racionalizirati postopek, tako da ne porabite več časa za pogovore z posojilodajalci, kot pa za arhitekte in pogodbenike.
Glavna omejitev tega programa je, da morate med pogajanjem o prvem hipotekarnem nakupu stanovanja zavarovati FHA 203 (k). Opozoriti je treba, da posojilo FHA 203 (k) ni za vse, tudi za tiste, ki izpolnjujejo pogoje. Eden od razlogov je njegova neizogibna birokracija. HUD to v resnici priznava in je uvedel program certificiranja neodvisnih 203 (k) svetovalcev, ki vam lahko olajšajo postopek.
Povzetek
- "Posojilo za rehabilitacijo" je vzdevek za hipotekarno zavarovanje FHA 203 (k). Ta program upravlja ameriško ministrstvo za stanovanjski in mestni razvoj (HUD). Za izboljšave lahko pridobite do 35.000 dolarjev (minimalni znesek, ki ga lahko vzamete, je 5000 USD). To posojilo morate vzeti ob nakupu hiše. Rdeči trak je vključen v to posojilo, vendar pa vam lahko pomagajo svetovalci. Posojila ne morete vzeti za nič. Uporabite ga lahko le za dovoljene projekte za izboljšanje doma, ki se običajno izvajajo po varnosti, vodovodu, modernizaciji, razširitvi in še več.
Kaj je posojilo za rehabilitacijo FHA 203 (k)?
Zagotavljanje financiranja, ko ugotovite, da je hiša z diamanti v grobem lahko resnična težava. V mislih si le veste, da bo šlo za blok, vendar posojilodajalci morda ne bodo delili te vizije. Tudi če vam uspe pridobiti sredstva za nakup hiše, se še vedno soočate z zastrašujočo nalogo, da si zagotovite drugi sklop financiranja za sanacijo.
Posojilo FHA 203 (k) je kombinirano hipotekarno posojilo in posojilo za preoblikovanje, ki ga izdajo hipotekarni posojilodajalci in zavaruje HUD. Za izboljšanje doma lahko pridobite do 35.000 dolarjev posojila, vendar le za omejeno število projektov za izboljšanje stanovanja.
Zakaj je vlada tako radodarna? Ne gre toliko za velikodušnost, kot za širšo, globalno sliko in ameriško gospodarstvo. Preko HUD-a in programa FHA 203 (k) vlada bolj skrbi za oživitev ali vzdrževanje celotnih skupnosti in zagotavljanje, da se narodna zaloga obstoječih hiš ne izsuši. Kljub temu pa lahko iz teh širokih motivov osebno uživate.
Pomoč pri reševanju problema vrzeli lastniškega kapitala
Prednost programa FHA 203 (k) je, da zapolni manjkajoči kapital, ki ga potrebujejo lastniki nedavno kupljenih domov.
Nakup hiše, ki potrebuje pomoč in zagotavljanje financiranja zanjo hkrati, je paradoks. Najprej morate povečati kapital v hiši, preden lahko vzamete še eno posojilo. Kapital se običajno porabi s plačilom glavnice posojila, medtem ko domači dobijo vrednost. Za to je potreben čas.
Manj zaželena možnost je, da za to predelavo dobite nezavarovano ali podpisano posojilo. Tudi če lahko dobite nezavarovano posojilo, bodo obrestne mere precej višje, kot če dobite posojilo, ki uporablja vaš dom kot zavarovanje.
Brez FHA 203 (k) bodo lastniki stanovanj običajno našli hišo, ki potrebuje nežno ljubečo nego. Nato zaprosijo za prvo hipotekarno posojilo, ki pokriva samo kupnino hiše. Čeprav se to zdi idealno, posojilojemalci ne morejo zahtevati, da se k temu prvem hipotekarnemu posojilu doda dodatnih 35.000 dolarjev. Najprej hipotekarna posojila krijejo samo to kupnino in nič več. Po nakupu stanovanja in potem, ko je hišo nekaj časa imel v lasti, bi lastnik hiše zaprosil za drugo hipoteko, posojilo za lastniški kapital ali HELOC (domača lastniška kreditna linija) za plačilo prenovitev.
HUD / FHA počne zapolniti vrzel med trenutnim lastniškim kapitalom hiše in zneskom posojila z zavarovanjem posojila. V bistvu je tako kot bogati stric, ki stopi in reče: "Nastopil bom kot podpornik tega posojila, dokler se hiša ne bo mogla izboljšati."
Prednosti
- Dobiš eno začetno hipotekarno posojilo za kritje nakupa in prenove predvidenega doma. Tako se rešite, če ne boste vzeli dveh ločenih posojil. To posojilo je dobro spodbuda za začetek izboljšav na domu. Ker program pričakuje, da boste denar porabili za rehabilitacijo, morate začeti v razumnem času. To vam preprečuje, da bi dolga leta odlašali. Posojila FHA 203 (k), podobna dolžini hipotekarnega posojila, niso primerna za nekatera posojila, ki imajo kratke odplačilne dobe. Na primer, če imate tradicionalno 30-letno hipoteko, imate tudi 30 let časa, da odplačate del posojila za prenovo.
Pomanjkljivosti
- Zaradi programskih zahtev bo običajno obdobje zapiranja vašega posojila daljše kot pri običajnem. Zaključna obdobja se gibljejo od 60 do 90 dni. Vaša izbira posojilodajalcev je omejena. Namesto tega morate delati na seznamu odobrenih posojilodajalcev FHA 203 (k) HUD-a. Vključena je znatna količina birokracije. Če želite izpolniti pogoje za posojilo, boste morali predložiti podroben predlog, vključno z arhitekturnimi risbami.
Seznam dovoljenih prenov
Seznam dovoljenih preoblikovanj na začetku zveni omejevalno. Vendar ne pozabite, da se te opredelitve lahko raztegnejo in še vedno ostanejo zakoniti preoblikovanju. Na splošno je HUD zaskrbljen, da se 203 (k) denarja ne porabi za "luksuzne predmete in izboljšave", kot so jih navedli.
Kljub temu poudarjajo, da "barvanje, dodatki za sobe, krovi in drugi predmeti, tudi če dom ne potrebuje nobenih drugih izboljšav", sodijo v obseg 203 (k). Dovoljeni projekti:
- Preoblikovanje za invalidno osebo Modernizacija zastarelega doma Poboljšanje energetske učinkovitosti vašega domaOzidava in druga zunanja dela Namestitev ali nadomestitev strehe, žlebov in izpadov Izmenjava strukture doma in / ali rekonstrukcija stanovanja Odpravljanje varnostnih nevarnostiEstetske izboljšaveVodovodne izboljšave, vključno z nadomestnimi deli in dodatki za greznice (nadgradnja dodatkov) talna obdelava)
Ali je FHA 203 (k) čudežni posojilo?
Posojilo za sanacijo FHA 203 (k) (ki ga pogosto zmotno imenujemo posojilo v znesku 201k) se lahko zdi čudež. Konec koncev dobite denar za nakup hiše in dodaten denar za preurejanje hiše, in vse dobite takoj. Pomembno pa je zapomniti, da:
- To je še vedno posojilo in ne nepovratna sredstva. Poravnati ga je treba, čeprav imate celotno dolžino posojila, da ga vrnete. Ker je to posojilo, se obračunajo obresti. Preučiti se boste morali s plačilnim načrtom, da vidite, koliko stane to posojilo za celotno življenjsko dobo posojila. Zaradi daljšega zaključnega obdobja vam FHA 203 (k) morda ne bo pomagal na zelo konkurenčnem trgu, kjer nakup morate hitro in brez zapletov.
